BIM กับการซ่อมบำรุงอาคาร

BIM คืออะไร

ปัจจุบัน BIM (Building Information Modeling) หรือกระบวนการจำลองการก่อสร้างและบริหารการก่อสร้างในรูปแบบข้อมูลดิจิทัลมีลักษณะคล้ายการเขียนโมเดลอาคาร 3 มิติ (Graphical Data: เช่นความกว้าง ยาว สูง รูปร่างหน้าตา สถานที่) ที่มีการฝังข้อมูลเข้าไปในโมเดล (Non Graphical Data: เช่นน้ำหนัก ราคา วันที่ก่อสร้าง ใบรับประกัน คุณสมบัติ) กระบวนการ BIM เป็นข้อบังคับในโครงการก่อสร้างในหลายประเทศ โดยในประเทศไทย มีการใช้อย่างแพร่หลายในช่วงการออกแบบและก่อสร้างในภาคเอกชน เช่น คอนโดมิเนียม อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า รวมถึงภาครัฐ เช่น สนามบินสุวรรณภูมิ เฟส 2, ศูนย์ราชการแจ้งวัฒนะเฟส 2, โรงประปาของการประปานครหลวง เป็นต้น เนื่องจากเจ้าของโครงการเล็งเห็นประโยชน์ที่เกิดขึ้นจาก กระบวนการ BIM ในขั้นตอนการก่อสร้างที่สามารถลดความผิดพลาดในการก่อสร้าง, โปร่งใส, ควบคุมเวลาการก่อสร้างได้ รวมถึงสามารถสื่อสารกับทีมงานได้ถูกต้อง

BIM กับบทบาทในการบริหารจัดการอาคาร

เป็นที่น่าเสียดายว่า อาคารหลายแห่งในไทยลงทุนสร้างโมเดล BIM ไว้ในช่วงการก่อสร้าง แต่โมเดลเหล่านั้นกลับไม่ถูกนำมาใช้งานในช่วงการเปิดใช้งานอาคาร ซึ่งในความเป็นจริงแล้ว โมเดล BIM ของอาคารนั้นมีคุณค่าและประโยชน์ในตัวมันเอง หากนำมาใช้งานให้ถูกวิธีจะสามารถลดต้นทุนในการทำงานและเพิ่มรายได้ให้กับเจ้าของอาคาร

อย่างไรก็ตามกระบวนการ BIM จะมีประโยชน์สูงสุด เมื่อนำไปใช้ในช่วงเวลาบริหารทรัพย์สินในช่วงเปิดให้บริการด้วย เนื่องจากอาคารส่วนใหญ่สามารถมีอายุการใช้งานมากกว่า 50 ปี ในขณะที่ช่วงเวลาก่อสร้างอาคารอยู่ที่ 2-3 ปีเท่านั้น ซึ่งในปัจจุบันยังไม่นิยมนำ BIM ไปใช้ในการบริหารอาคารในประเทศไทย อาจมาจากด้วยสาเหตุหลายประการเช่น ยังขาดผู้จัดการอาคารที่เข้าใจเทคโนโลยี BIM หรือเจ้าของอาคารยังไม่เห็นประโยชน์หรือความสำคัญของ BIM ในช่วงการบริหารอาคาร หรือผู้เกี่ยวข้องอาจเห็นว่าองค์กรของเราไม่เคยใช้เทคโนโลยีนี้ก็ยังสามารถบริหารอาคารแต่ก็ยังกำไรมาจนถึงทุกวันนี้ได้ ทำให้เป็นที่น่าเสียดายว่า อาคารหลายแห่งในไทยลงทุนสร้างโมเดล BIM ไว้ในช่วงการก่อสร้าง แต่โมเดลเหล่านั้นกลับไม่ถูกนำมาใช้งานในช่วงการเปิดใช้งานอาคาร ซึ่งในความเป็นจริงแล้ว โมเดล BIM ของอาคารนั้นมีคุณค่าและประโยชน์ในตัวมันเอง หากนำมาใช้งานให้ถูกวิธีจะสามารถลดต้นทุนในการทำงานและเพิ่มรายได้ให้กับเจ้าของอาคาร อาจกล่าวได้ว่าโมเดล BIM ก็สามารถตีเป็นมูลค่าทางบัญชีของสินทรัพย์ในองค์กรได้

ประโยชน์ของ BIM ในการบริหารอาคาร

ประโยชน์ของกระบวนการ BIM ในช่วงเปิดใช้งานอาคารมีหลายประการ ประการแรกคือข้อมูลอาคารเป็นรูปแบบของ 3 มิติ ซึ่งมีความแม่นยำในการบันทึกข้อมูลและเชื่อมต่อกับข้อมูลต่างๆ สามารถบอกพิกัดและหน้าตาของทรัพย์สินได้อย่างชัดเจน ทำให้ผู้ที่ปฎิบัติงานและผู้เกี่ยวข้องทุกคนเข้าใจตรงกันว่าทรัพย์สินที่แจ้งซ่อมนั้น คือชิ้นไหน หน้าตาเป็นอย่างไร และตั้งอยู่ที่พิกัดใดในอาคาร นอกจากการเก็บข้อมูลเป็น 3 มิติแล้วยังสามารถเก็บข้อมูลในรูปแบบ 4 มิติ ที่มีเรื่องของเวลามาเกี่ยวข้อง ผู้ปฎิบัติงานสามารถย้อนกลับไปดูในอดีตของอาคารได้ สามารถดูประวัติการ Renovate ของห้อง หรือประวัติการต่อเติมโครงสร้างของอาคารได้ รวมถึงช่วยให้เห็นแนวท่อที่วางอยู่เหนือฝ้า ทำให้ผู้ปฏิบัติงานไม่ต้องรื้อฝ้าทั้งหมดเพื่อทำการซ่อมบำรุง สิ่งเหล่านี้เป็นการเปลี่ยนแปลงการบริหารอาคารในปัจจุบันอย่างก้าวกระโดด เนื่องด้วยการทำงานในปัจจุบันอิงกับข้อมูล 2 มิติ เช่นแบบพิมพ์เขียว หรือแบบ CAD ที่ไม่สามารถทำอย่างที่ BIM ทำได้

ประการถัดมาคือการมีจุดอ้างอิงในการเก็บประวัติการซ่อมบำรุง ในปัจจุบันข้อมูลการซ่อมบำรุงมักเก็บในรูปแบบของเอกสาร กระดาษ ซึ่งหากอาคารนั้นมีอายุการใช้งานมานาน เช่นมากกว่าสิบปีขึ้นไป ประกอบกับอาคารมีขนาดใหญ่ จะทำให้ข้อมูลดังกล่าวมีขนาดใหญ่มาก หากเป็นในรูปแบบกระดาษจะสิ้นเปลืองที่เก็บ และแม้ว่ามีระบบเก็บเป็นดิจิทัลก็ตามแต่ไม่ง่ายในการจัดระเบียบข้อมูลให้ทุกคนที่เกี่ยวข้องสามารถใช้ข้อมูลได้ง่าย อาคารในปัจจุบันจึงพึ่งพาบุคลากร คนเก่าแก่ขององค์กรในการบริหารจัดการข้อมูลเหล่านี้ ซึ่งมีความเสี่ยงสูงหากบุคลากรเหล่านั้นลาออก หรือเกษียณจากองค์กรไป ข้อมูลเหล่านี้จะหายไปทันที ซึ่งการนำกระบวนการ BIM มาใช้จะสามารถแก้ปัญหานี้ได้ เช่นฐานข้อมูลของแอร์แต่ละเครื่องนั้นต้องเชื่อมต่อกับตัวโมเดล 3 มิติของแอร์เหล่านั้น ทำให้การบริหารข้อมูลทำได้ง่าย

หลักการทั้งหมดนี้อาจมีการดำเนินงานอยู่แล้วในองค์กรใหญ่ต่างๆ ที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์จาก BIM เลย ในรูปแบบของ ERP (Enterprise Resource Planning) อาจรวมถึงระบบบัญชี การจัดซื้อ และการซ่อมบำรุง ซึ่งการนำ BIM เข้าไปบูรณาการกับ ERP นั้น จะช่วยให้การทำงานเป็นระบบอัตโนมัติมากขึ้น สามารถดำเนินการได้รวดเร็วขึ้น นอกจากนี้องค์การใหญ่อาจมีระบบแจ้งซ่อม (Ticketing) ของเดิมอยู่แล้วที่มีการบันทึกว่าทรัพย์สินชิ้นไหนเสีย ใครเป็นคนซ่อมเมื่อไหร่ โดยการบูรณาการระบบแจ้งซ่อมเข้ากับ BIM นั้นจะทำให้องค์กรสามารถทำงานได้ง่ายขึ้น เห็นชัดเจนว่าเครื่องจักรชิ้นใดอยู่ที่บริเวณไหนของอาคารเสียหาย

BIM กับ IoT

นอกจากนี้การที่ราคาของ IoT (Internet of Things) ถูกลง จึงสามารถนำข้อมูลจาก IoT มาบูรณการกับ BIM Model ได้เลย เช่น ช่างซ่อมบำรุงอาคารสามารถตรวจสอบสถานะของเครื่องจักรสำคัญ อย่าง เครื่องสูบน้ำ ตู้ไฟฟ้า เครื่องปรับอากาศ ว่าเครื่องใดทำงานได้ปกติ เครื่องใดเริ่มเกิดปัญหาต้องซ่อมแซมหรือซื้อใหม่ ทำให้สามารถบริหารงบประมาณการซ่อมบำรุงได้อย่างมีประสิทธิภาพและแม่นยำ และยังสามารถประหยัดเวลาของช่างซ่อมบำรุงอาคาร ลดความถี่ในการเดินไปจดค่าการทำงานของเครื่องจักร และไปใช้เวลากับสิ่งที่มีคุณค่ามากกว่า เช่น การวางแผนซ่อมบำรุงอาคารทั้งปี เป็นต้น

สรุป

เห็นได้ว่าการนำเทคโนโลยีดิจิทัลอย่าง BIM มาใช้ในกิจกรรมการบริหารอาคารนั้น จะช่วยให้ลดต้นทุนของการบริหารจัดการอาคารให้มีประสิทธิภาพยิ่งขึ้น ซึ่งสามารถขยายผลจากอาคาร นำไปใช้กับโครงสร้างพื้นฐานระดับเมือง หรือที่เรียกว่า Smart City ได้ ซึ่งจะเป็นสิ่งสำคัญช่วยเพิ่มคุณภาพชีวิตของประชาชนและ GDP ของประเทศ